Покупка недвижимости в развитых мегаполисах – задача, требующая серьезных вложений, особенно если речь идет о новостройках. Оптимальным решением может стать покупка на этапе строительства: так удается сэкономить до 30% от цены готового жилья. Но у этого подхода есть риск: нет гарантии, что проект будет завершен. Или есть? На примере Дубая видно, что строгий государственный контроль не только поддерживает внутренний рынок, но и привлекает иностранные капиталы. Для этого, правда, понадобились серьезные реформы.
Система контроля строительной отрасли в Дубае
Мировой финансовый кризис болезненно ударил по строительной отрасли эмирата. Десятки амбициозных проектов были заморожены или отменены. Именно этот болезненный опыт заставил правительство Дубая кардинально пересмотреть подходы к регулированию рынка недвижимости.
В 2007 году было создано Управление по регулированию недвижимости (RERA) – орган, который сегодня считается золотым стандартом контроля за рынком недвижимости. RERA ввела жесткие требования для всех участников рынка, но особое внимание было уделено защите покупателей off-plan проектов.
Ключевое нововведение – система эскроу-счетов. Теперь каждый строительный проект должен иметь отдельный банковский счет, куда поступают все платежи от покупателей. Застройщик может снимать с этого счета средства только поэтапно, по мере выполнения строительных работ, и только после получения соответствующих разрешений от RERA.
Каждая выплата требует документального подтверждения прогресса строительства. Инспекторы RERA регулярно посещают стройплощадки, проверяют соответствие планам и срокам. Вся информация о ходе строительства доступна покупателям в режиме реального времени через цифровую платформу Dubai REST.
Кроме того, все застройщики проходят обязательное лицензирование. Лицензия выдается только после тщательной проверки финансового состояния компании, опыта руководства и наличия необходимого страхового покрытия.
Три сценария защиты инвесторов
Самый важный вопрос для любого инвестора: что будет, если девелопер обанкротится или не сможет завершить проект? В Дубае разработан четкий алгоритм действий.
Если застройщик сталкивается с финансовыми трудностями, RERA немедленно замораживает эскроу-счет проекта. Деньги покупателей остаются в безопасности, а регулятор ищет решение проблемы:
- передача проекта другому лицензированному застройщику. В этом случае новый девелопер получает доступ к средствам на эскроу-счете и обязуется завершить строительство на первоначальных условиях. Покупатели не несут никаких дополнительных расходов.
- полный возврат средств. Вне зависимости от того будет это однокомнатная квартира в Дубае или просторные апартаменты, покупатели получают обратно 100% внесенных денег плюс компенсацию за задержку.
- реструктуризация проекта (наиболее редкий сценарий). Иногда RERA может предложить изменить параметры проекта (например, количество этажей или планировки), чтобы сделать его экономически жизнеспособным, но только с согласия большинства покупателей.
Система защиты инвесторов в Дубае неоднократно доказывала свою эффективность на практике. Один из ярких примеров – проект Bloomingdale’s Residences в районе Al Sufouh. Когда первоначальный застройщик столкнулся с финансовыми трудностями, RERA оперативно передала проект компании Sobha Realty. Все покупатели сохранили свои квартиры, строительство было завершено. Аналогичная ситуация произошла с проектом Park Ridge в Дубай Хиллс. Проект был передан Emaar Properties, которая не только завершила строительство, но и улучшила некоторые характеристики комплекса.
По статистике RERA, за последние пять лет 98,3% всех off-plan проектов в Дубае были успешно завершены. Из оставшихся 1,7% большинство проектов были переданы другим застройщикам, и лишь менее 0,1% привели к полному возврату средств инвесторам.
